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  • コンドミニアムとは?購入するにはどうしたらいい?

    2018/12/03  マネーリテラシー

    コンドミニアムという施設をご存知でしょうか?主に、リゾート地などでリビングやキッチン、洗濯機など一般の住まいのように利用できる設備のついた宿泊施設です。長期滞在するために利用されるコンドミニアムが、海外不動産投資のひとつとして検討されることが増えています。1軒持っておけば、自分もそこへ行ったときに使えるのも魅力。そんな投資としてのコンドミニアムの解説をしていきます。

    コンドミニアムとは?

    そもそもコンドミニアムとは、広い部屋と一般の家庭のような設備、リゾート地でゆったり過ごせる宿泊施設です。長期滞在ができるようなもので、現地で食材を買って調理するなど一定期間その土地に暮らすように過ごせるのが魅力のひとつです。ちょっと規模が異なるような気もしますが、日本でいう「ウィークリーマンション」のようなものでしょうか。海外の方々は長期休暇を家族で楽しむことも多く、家族や親類でコンドミニアムを予約し、そこで何週間か過ごすといったこともあるようです。

    形態にもよりますが、ベッドメイクやルームサービスなどはありません。部屋の清掃も自分たちで行いますので、掃除道具も備え付けられています。いわゆる「別荘」という位置づけですね。しかし、その別荘も1年に何週間か使用するだけではかなりもったいない。そこで、海外のその別荘を使わないときは他の人に貸し出そうというのが投資物件としてのコンドミニアムです。

    不動産投資としてのコンドミニアム

    一棟貸しとしてのコンドミニアム投資もありますが、ハワイや沖縄では今「コンドミニアムホテル」が人気になっています。リゾートホテルの中の1室を購入し、オーナーとなって運営会社に運用を任せ、賃貸借契約を結んで利益を得る、という形です。

    ハワイでは年間を通じてコンスタントに観光客が入るので、昔からよくある貸し出し方のようですね。オーナーは予約が入らなければ好きなときにその1室を使えますし、自分が使わないときは収益が得られるという利益の多い投資方法です。

    メンテナンスや運営は委託会社がやってくれるケースもありますので、リゾートマンションを1室持つよりも負担が少なくなるメリットもあります。収益は運営会社によってまちまちで、売り上げによって収益が変わるもの、また売り上げうんぬんではなくて単純に家賃のような形で固定の金額が入ってくるものなど様々です。また、自らがその物件を別荘として使用することがあるか、あるならどの程度事由に日程を取れるかなどでも変わってきます。完全に投資用として購入するのか、自分も使用するのかによって収益が違ってきますので注意が必要です。固定資産税も通常のコンドミニアムと比較すると高い税率が課される場合が多くなります。

    コンドミニアム購入を検討するなら?

    コンドミニアム購入を検討する場合は、まずどこにするかを検討しましょう。やはり、リゾート地が人気のようです。リゾート地であれば年中観光客が見込め、安定した収入を得やすいメリットがあります。年間通しての客数がわかっていれば、収益の予測も立てやすくどれくらいでペイできるかも見えてくるでしょう。

    フィリピン、マレーシア、タイを始めとした東南アジア新興国でのコンドミニアム購入も増えてきています。しかし、成長スピードが速く、コンドミニアムが乱立し人が入らないというデメリットも出てきているそう。リゾートとして今後どこまで成長し、人気が出てそれが継続していくのか、というのは予測が難しくなっていくのではないでしょうか。

    海外のコンドミニアムを購入検討するのであれば、それぞれの国の税制なども調べておかなければなりません。日本では、海外不動産を購入しても課税が行われることはありませんが、不動産の運用で得た収入には課税されますので、まずはその国の物件に対する課税を調べてみるのが重要です。もちろん、取引の仕方も日本とは異なることが多いのでそれらもしっかりチェックしましょう。特に新興国などは、まだそういった取引の法整備や慣例が整理されてない場合もあります。日本人と他の国の人々との感覚の違いも重要な行き違いになりかねないので、相互理解を心がけましょう。

    また、現地で信頼できる業者を見つけるのも重要です。物件紹介をしてもらえる業者はもちろん、その物件を管理する会社も要チェックです。現地でしっかり動けているかどうか、例えば現地の不動産を見学できるツアーを組んでいる、セミナーをしているかなどの動きを見てみましょう。またサポートがどれだけあるかも重要です。ただでさえ言葉の通じない海外の不動産へ投資するわけですから、意思疎通がしっかりでき、トラブル対応のきっちりしている業者を選びましょう。金額面だけでなく、長く付き合いができるほうがこちらにメリットは多いです。現地に詳しい業者であれば、注意点なども事前に教えてもらえるでしょうし、行き違いなどが少なくなります。

    ハワイのコンドミニアムが人気

    東南アジアのリゾート地やアメリカ各地のコンドミニアムも人気がありますが、やはりハワイが魅力的なようです。その理由はやはり高いホテル稼働率。世界中の人がこぞって訪れるリゾートの王様であるハワイはやはり確実に収入が取れるだろうという見込みがあるからではないでしょうか。また、ホテルコンドミニアムの形態も多く、オーナー自らも滞在できるというメリットも人気の理由です。毎年ホテルの部屋は増え続けているのに、2016年のホテル稼働率が80%を超えるという高い稼働率。オペレーションはホテルスタッフがやってくれますので、自分たちの負担はありません。

    また、日本の居住者であれば国内・海外の区別なく不動産の減価償却が適用されます。日本と違い、古い建物の資産価値があまり下がらないハワイでは、中身はキレイなのに減価償却での節税効果がとても高くなります。新築がもてはやされ、また地震など災害の多い日本と違い、ハワイの建物は1960年代、70年代に作られたコンドミニアムがいまだに価値ある物件として取引されています。

    まとめ

    海外不動産投資としてのコンドミニアムは現地業者との信頼関係が大きく関わってきます。特に、物件の状態やそのあとのメンテナンス、運用など必ず信頼できる業者を探すのがポイントです。各地の税制と日本の税制が収益に絡んできますので、現地の不動産情報にも関連税制にも詳しく、またこちらの意図をきちんと汲み取ってくれるパートナーを探しましょう。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
    私たちは、日本人に足りていないマネーリテラシーを高め、自己犠牲を伴わない社会貢献型の投資をお伝えしたく、日々活動しています。
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