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    2018/12/03  マネーリテラシー

    物件を購入するとき、ほとんどの人がローンを検討するのではないでしょうか?ローンの基本は「収益物件の購入費用」までの金額を融資してもらいます。しかし、物件購入価格以上の金額でローンを申請できることもあります。それが「オーバーローン」です。しかし、どこまでを融資してもらえるのか、それに伴うリスクなどはないのでしょうか?ここではオーバーローンの解説とフルローンとの違いについてご説明します。

    住宅ローンで申請できるオーバーローンとは?リスクはないの?

    物件購入のために準備するローンですが、実際購入すると、住むにしても収益物件にするにしても多少他に費用が必要になってきますよね。手続きの費用はもちろん、リノベーションやリフォームなどを検討しているならおさらです。そのときに、もう少し資金に余裕があったら…と思う人も少なくないはず。その負担を減らせるのがオーバーローンです。

    その名の通り、物件本体の金額よりも「オーバーした」金額を借りられるのがオーバーローン。不動産購入する場合には、価格の3%~10%程度の諸費用がかかります。項目としてはローンの手数料や保証料、登記関係の諸費用などです。割合としては多くはありませんが、物件購入の金額が大きければ大きいほどかなりの費用になってくるので、軽視はできませんよね。そのような諸経費もローンに組み込むことができるのです。

    オーバーローンを使用するメリットとしては、自己資金の負担を減らせることが一番のメリットです。投資用物件を購入する場合、その後どんなトラブルがあるかは予測ができません。リフォームをしなければならなかったり、設備を入れ替えないといけなかったりするかもしれませんよね。その場合、残った自己資金で対処しなければなりません。オーバーローンで諸経費分も融資を受けておけば、トラブルの際の対処も多少余裕が持てますね。
     
    それでは、オーバーローンのリスクはどういったものがあるのでしょうか?まずは、借り入れの金額が大きくなりますので、返済期間が長くなるといったことがあります。しかし、これはきっちりと計画を立てることである程度回避できるはずです。

    また、リスクとしては違法なオーバーローンの手続きを踏まれることが挙げられます。現在ではオーバーローンを受けられることも増えましたが、ひと昔前まではオーバーローンを組むことは難しいことでした。したがって、単純に「借りる金融機関へ、虚偽の報告をして物件以上の金額を借りる」ということが発生しました。不動産業者によっては、このような違法な手続きをする場合もありますので、信頼の足りる業者を選びたいですね。
     
    違法なオーバーローンが発覚すると、直ちに全額一括返済…ということもありえます。その場合、購入した金額以上で物件が売れるかというとわかりませんよね。そのため、借金だけ結局残ってしまった…ということがないように、正規の手続きをとって適正な金額を借り入れましょう。

    オーバーローンとフルローンの違いは?

    オーバーローンは物件の金額「以上」に借りるものでした。一方フルローンは、頭金などなしで全額をローンとして融資してもらうことです。頭金を払わないぶん、オーバーローンを使って自己資金を残しておきたい、という人はフルローン+オーバーローンで考えてみるといいですね。こちらも、デメリットとしては借り入れ金額の増加と金利も大きくなることです。

    収益物件として運営する場合、その物件から回収できる金額が少なければ、収支が赤字になることもあります。そうなると月々の返済が一気に辛くなってしまいます。フルローンを組む場合はしっかりとした回収計画を組まないといけません。物件の価値と需要の見極めは慎重に行いましょう。

    もちろん、どちらも通すには物件や賃貸経営事業の確かさが必要なので、将来性・安定性を重視した経営を心がけましょう。まずは、しっかりとした信用が第一です。

    オーバーローンはいくらまで申請できる?

    さて、実際にオーバーローンを組む場合にはいくらまでが融資として出るのでしょうか。実は、いくらまでとはどこも決まってはないですが、「かかる諸経費分」をオーバーローンに組み込むのがほとんどのようです。冒頭で言った諸経費、3~10%がオーバーローンの目安になるでしょう。

    項目として、登記費用や事務手数料、取り扱い手数料などがメインで融資しているところが多く、それ以外だと不動産仲介手数用、修繕積立金や引越し費費用まで出すのを検討できる金融機関もあります。また、大手金融機関よりネット銀行のほうが諸費用を一緒に融資してくれるところが多いようです。

    オーバーローンが申請できる金融機関は?

    諸費用まで含めたオーバーローンができる金融機関はどれくらいあるのでしょうか?多くのネット銀行では諸費用を一緒になって貸してくれるところは多いです。イオン銀行や楽天銀行、じぶん銀行などが挙げられます。逆に、大手の銀行では諸費用ぶんの金額は借り入れできるところが少なくなっています。大手銀行でローンを考えている方は、諸費用分の負担は考えておきましょう。三菱UFJ銀行などは、ローンの借り換えの際のみ諸費用分も借りられる措置がとられています。頭金をどれくらい払うか、もしくはフルローン+オーバーローンで検討するかによっても各担当の反応が違うのではないでしょうか。いずれにせよ、ネット系の銀行のほうが柔軟性はあり、ローンに組み込める項目も多いようですね。

    まとめ

    見てみると、オーバーローンは危険なもの、リスクが高いものというだけでなく、自己資金を残すという意味ではしっかりとメリットのあることでしたね。しかし、どこまでの諸経費を金融機関がローンとして組み込んでくれるかはまちまちなので、ローンを検討する際にしっかり調べてみることが重要です。投資物件購入の際、しっかり利益を計算し、フルローン+オーバーローンで自己資金を温存すれば、不測の事態にも対応が可能かもしれませんね。単純に返済期間や金額が増えるデメリットを計算しつつ、検討してみてはいかがでしょうか?

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
    私たちは、日本人に足りていないマネーリテラシーを高め、自己犠牲を伴わない社会貢献型の投資をお伝えしたく、日々活動しています。
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