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  • 初心者のための海外不動産投資スタート術

    2019/01/16  海外不動産投資

    「海外で投資なんて、危ないのでは?」そんなネガティブなイメージがあって、今まで海外不動産を投資対象に考えたことがなかったとしても、この機会に検討する価値が充分あるでしょう。投資初心者や、海外不動産投資が初めてのあなたも、より安定したキャッシュフローを確保するために、チャンスになる場合があるからです。新興国では、毎月の家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)、先進国でも安定したインカムゲインが期待できる魅力的な投資対象です。

    海外不動産が投資対象の理由

    「投資を勉強する理由は、いったい何でしょうか?」国内に不動産があるのに、あえて住んだこともない、よくわからない海外なんて…と思われるかもしれません。その通りです。国内だけの投資で、充分に安定したキャッシュフローがある方は良いかもしれません。今後、より安定したキャッシュフローを確保したいあなたにおすすめします。なぜなら、海外不動産投資をしている方々は知っている、メリットがあります。例として、アジア周辺の新興国は、安定した高い経済成長により、仮に年7%台で10年間成長した場合、経済規模は倍になります。先進国は、アメリカのように年3%程度の経済成長を続けている国、イギリスでは学生向け物件が留学生の増加により賃貸ニーズが高まっています。それでも、まだ何となく漠然とした不安があるあなたには、より詳しい状況やメリット、リスクについて説明したいと思います。海外と比較すると、日本では人口減少、経済成長率の低下で賃貸ニーズは、これからさらに低下していくと思われます。国内不動産投資のメリットは、借り入れ、相続税の節税ですが、インカム安定の観点から、投資対象分散、外貨の保有が必要なため、海外不動産投資も検討しましょう。「正しい投資をして、リスクを管理」するためです。

    海外不動産投資の7つの基本

    海外不動産投資について、投資をする前に、まず基本から説明します。この説明を読めば、大切なルールやポイントが書いてあるので、海外不動産投資が初めてのあなたには、どんな対策をすれば良いかわかります。そして、やるべきことがイメージ出来たら行動しましょう。

    1.なぜ投資をするのか?

    基本的なことですが、投資をする方なら、まず投資の目的を確認しましょう。投資の目的は3つ、キャピタルゲイン、インカムゲイン、タックスメリットがあります。始めに全体の状況を把握してから投資目的を比較すると、投資物件の見つけ方がわかりやすくなります。新興国は、インカムゲイン、キャピタルゲインが魅力で、日本の高度経済成長期の頃のように、人々の所得水準、「不動産価格、賃貸物件の家賃が急上昇する」ため、それぞれの収入にかなり期待ができます。先進国は、インカムゲイン、タックスメリットに期待ができるでしょう。「家賃収入が安定」していますが、値上がりする場所や、イギリスのある物件は、空室リスクを排除するため「数年間の家賃保証」がある場所もあります。投資家の中には、タックスメリットを考えて、築22年以上の中古物件を購入し減価償却しています。

    2.投資する国はどう選ぶ?

    とても重要なポイントで、私の海外不動産投資のルールですが、投資をする国は、必ず「外国人投資家の所有権が守られた所」にしましょう。物件の所有権が法的に確保された国を選びましょう。「日本人なら、簡単に海外に不動産を持てるのですか?」海外不動産投資をするときに、最初に知りたいことかもしれません。中国やインドネシア、ミャンマーでは、外国人が不動産を所有することを認めていません。特別なスキームで投資をしている方もいますが、おすすめはしません。一部の新興国では外国人の建物の所有方法で区分所有権があり、「リースホールド(借地)で土地を所有する」ことは、日本と海外ではかなり違いがあります。

    3.投資の成果を高めるには?

    この公式はわかると思います。

    「現地通貨リターン(キャピタルゲイン・インカムゲイン)×為替レートリターン(ドル円・ドル現地通貨為替レート)=トータルリターン」

    国内不動産と海外不動産の大きな違いは、為替です。海外不動産は為替リスクがあることが特徴です。どのようにして成果を高めるのかというと、現地の物件価格の動きと為替レートの変動により、「掛け算でリターン」が決まります。この掛け算が、冒頭の式なのです。日本人投資家にとって大きなリターンは、「円安と不動産価格の上昇」が同時に起こった時に得られます。反対に、円高と不動産価格の下落が重なると、掛け算で損をすることになります。例えば、円高20%、不動産価格の下落20%で、円ベース4割近いマイナス、というような計算になります。例外はありますが、ほとんどの国では、それぞれの国の通貨で投資をし、家賃を受け取ります。為替レートへの影響は、ドルと円の交換比率とドルと現地通貨の変動によります。ドルと円、現地通貨の3つの関係を考えながら、ドルと円、円と現地通貨の管理を定期的にします。例えば、マレーシアでの不動産投資をする場合、ドルとリンギット(マレーシアの通貨)をチェックします。新興国通貨は、不安定な変動をする通貨もありますから、通貨の変動リスクには細かいチェックが必要になります。

    4.比例するリスクとリターン

    海外不動産には、魅力的な部分と同時に、大きなリスクの側面も含みます。リスクとリターンは、共に存在しています。大きなリターンを期待できるならば、大きなリスクもあると考えておきましょう。現地の経済情勢が不安定だと、外国人駐在員向けの賃貸物件は、影響を受けます。政治が混乱したり、経済が低迷したりするため、外国人駐在員の数が減ってしまい賃貸需要が減退するリスクがあります。日本と海外の違いによるインカム収入のリスクについて、日本と比べて海外の入居者が決まるまでのスピードは、基本的に、海外の方が遅くなる傾向があります。日本のように、すぐに入居者が決まるとは限りません。投資は、リスクをとるからリターンが見込めます。物件を選択する際には、リターンだけを見るのではなく、リスクにも細心の注意を払いましょう。

    5.英語が出来なくても大丈夫?

    「英語が出来ないから、海外不動産投資なんて不可能でしょう?」私も以前はそう思いましたが、そんなことはありませんでした。私は「日本語でのコミュニケーションが出来ることを条件」に物件を選んでいます。語学力は、必ずしも必要ではありません。英語が話せる方でも、契約書や現地の不動産の取引習慣に詳しい投資家はあまりいません。中途半端に英語が出来て自信がある方より、英語が出来ないと自信がなく、慎重な方になります。かえって冷静に投資判断を出来るでしょう。

    6.信頼できる管理会社の重要性

    「不動産は管理を買え」と言われます。最も重要なことは、現地の信頼できるエージェント、管理会社を選ぶことです。仮に、とても魅力的な物件を見つけたとしても、管理会社が信用できなければ不動産投資はしないでください。管理と売却を距離がある海外で、何年も長ければ何十年も投資をします。何かトラブルが起きた時には、自分で毎回、旅費を払って行き対応はできません。現地の管理会社に任せてエージェントが対応します。管理したり、売却先を探したりするのも任せるため、いい加減な対応をされて困っている投資家もいます。

    7.視野を広く持つ

    海外不動産投資は、長期的な視点で考えましょう。最低でも5年、できれば10年程度の投資対象として、売却した資金をすぐに必要としないようにしましょう。なぜなら、不動産とは株式投資などの短期で売買するような投資対象ではないからです。日本では、不動産を5年以内に売却した場合、40%以上のキャピタルゲイン課税がかかるため、利益が出ません。

    国内と海外(新興国)不動産投資のポイント

    同じ不動産であっても、海外と国内のそれとは全くの別物です。それぞれの状況を確認しておきましょう。国内の不動産を見てみましょう。投資環境は、人口の減少などもあって成長性は低くなっています。為替リスクはほぼなし。賃貸利回りは4〜5%の水準です。利回りと金利の差は大きく、借り入れはフルローンで行う必要があります。相続税圧縮効果は高くなっています。海外(新興国)はどうでしょうか。日本とは対照的に、投資環境は人口増加による高成長が見込まれます。通貨が異なるため、為替は発生します。賃貸利回りは国内より高く、利回りと金利差は低めです。借り入れに関しては、国内の円借り入れができます。相続税圧縮効果はあまり望めないでしょう。

    海外不動産購入の手順

    海外不動産投資では、「政治、信用、為替リスク」があります。新興国は先進国より、経済規模が小さく不安定でリスクも高くなります。基本的には、現金で投資をします。ローンは借り入れがしにくいためです。相続は、投資をする前に対策を確認しておきましょう。海外不動産を、個人で所有していて相続が発生すると、手続きでトラブルになる可能性があります。新興国の海外不動産投資の物件の中には、2桁近い利回りがあり国内不動産投資よりメリットになるものもあります。いよいよ海外で物件を購入する段になったら、次のステップを心掛けてください。忘れてはいけないのが、「日本でマクロ・海外ではミクロ」。不案内な海外で全てをこなす必要はありません。日本でじっくり準備をすることで、合理的な投資を行うことができます。

    1.マクロ経済を確認・・・経済成長率、人口動態、政治、経済リスクなどから判断しましょう。
    2.投資エリアを選ぶ・・・インフラ整備スケジュール、不動産価格の変化をしっかり確認しましょう。※ここまでを国内で実施します。以下は現地でのステップです。
    3.購入先の選択・・・信頼できる取引先を見極めましょう。
    4.物件の選択・・・物件の視察、価格、空室率、立地条件などから、購入物を選定します。
    5.管理先の選択・・・管理会社を選ぶのも、相手の見極めが重要です。

    マクロ経済データを読み込む

    マクロ分析は、世界各国の情報を広く集め、俯瞰・比較して投資先を決めるというステップです。必要なものは言うに及びません。情報です。人口増加率、経済成長率、政治リスク、経済安定性、治安といったリスク要因を洗い出し、投資先を絞り込んでいきます。先進国のほうが、不動産取引の法整備は完成されています。しかし、成長性に目を向けると、新興国のエネルギーは見過ごせるものではありません。既に学んだように、為替レートの動きは円ベースのリターンに大きく影響するため、為替の見通しもチェックすべき項目です。

    リスクとリターン、どちらをとるか

    ローリスクとハイリターンは、なかなか両立するものではありません。資産運用におけるトレードオフ(どちらを取るか、どちらを捨てるか)は、不動産にも当てはまります。新興国では、不動産投資リスクが高いぶん、収益にも期待が持てます。先進国はリスクが少ないぶん、大きなリターンは望みにくいのです。投資先選定には、こうした要素も組み込んで考える必要があります。

    インフラは整っているか

    現地のインフラ状況もまた、投資の大きなポイントです。新興国では、空港や高速道路、鉄道が開通されているか、整備がなされているか、そして拡張計画はあるか、といったことが重要です。インフラの変化によって、不動産価値が大きく変動するケースがあるためです。
    大規模な再開発やショッピングモールの建設によって、地域価値が上がることは往々にしてあります。こうした可能性については、現地へ赴かなくても、日本でリサーチが可能です。インフラが完成している先進国では望めないメリットです。ただ一方で、計画がとん挫する可能性もありますので、注意を怠ってはいけません。

    現地で行うこと

    どの国で不動産投資を行うかをある程度見定めたら、実際に現地へ向かいましょう。日本では得られない情報収集のためです。管理会社の確認、現地デベロッパー、販売会社と接点を持ち、よく話を聞きましょう。新興国のプレビルド(未完成物件)は、モデルルームを見に行き、同じデベロッパーが手がける物件をチェックすることで情報を補いましょう。また、実際にデベロッパーの話を聞いて詳細情報をつかみ、詳細な比較を行いましょう。管理会社については、先方オフィスを訪ねて代表者かある程度の責任者と対面する時間を持つようお勧めします。知識量やテナントへのリーシング戦略、管理手腕といったことを知るためです。こうした情報を仕入れられれば、自身の物件がどう扱われるかも想定できます。最後に、こうした現地視察は団体で行くことをお勧めします。効率的で時間短縮が図れるだけに留まらず、参加者である投資家同士でネットワークを築くことができるからです。

    不動産の購入方法

    物件の購入先が決まったら、指定の海外口座に送金をします。海外送金には、用紙記入や送金理由を聞かれたり、手続きに半日ぐらい時間がかかる場合もあり、手数料が無料と、有料(¥4,000-)の銀行があります。外貨調達時の為替手数料は、FXでコストを大幅に下げられます。FX口座に保有してある外貨を、そのまま銀行口座に出金し、海外送金します。送金先は、「着金リスク」を考えて、新興国では直接デベロッパー(開発会社)に送金します。
    アメリカやイギリスは、「エスクロー契約」という弁護士(エスクロー会社)の管理下にある銀行口座に送金します。所有権が移転したことを確認してから、弁護士の指示で支払いをする仕組みもあります。新興国のプレビルド物件の場合、分割払いも可能ですが、一括払いの方が、割引率が高く低価格で購入できます。FXを使い銀行口座に、円高のタイミングで現地通貨に換えておきましょう。先に購入額を用意しておきます。分割払いもありますが、円安の影響を受け、手付金を払ってから購入を諦めるケースも報告されています。

    不動産の管理方法

    入居者が決まると、毎月家賃が支払われます。海外送金手数料がかかるため、現地に開設した銀行口座に振り込んでもらうか、管理会社に一旦預かってもらい、定期的に(例えば、4半期に1度)送金してもらいましょう。所得税や固定資産税は、現地の管理会社が家賃から支払いをしてくれます。税金がかからない国とかかる国もありますし、所得やエリアにより、税率も変わる場合があります。国内での、確定申告が必要で個人でも申告はできますが、税理士さんにお願いすれば他の申告とまとめて対応してもらえます。海外での納税額のデータがあれば、国内の納税額から外国税額控除が受けられます。

    海外不動産投資からの収入

    現金購入、為替は円安になるとは限りませんし、家賃の低下や空室、滞納リスクもあり最悪の場合、マイナスのリターンもあります。しかし、現地価格7〜8%がインカムリターン、円安が実現したら円ベースで2桁以上のリターンを期待できることもまた真実です。さらに、キャピタルゲインを含めるとかなりの収入を得られます。毎月100万円のポートフォリオのひとつに、研究し考える価値は充分にあるでしょう。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
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