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    2018/10/12  海外不動産投資

    東南アジアで不動産投資を行いたい日本人は、たくさんいます。ですが、立ちはだかる壁があります。そこで、東南アジアへの不動産投資の考え方をまとめてみました。

    東南アジアにおける不動産投資

    投資といっても、その対象は様々です。株を思い浮かべる人もいるでしょうし、為替取引を実際にやったことがあるという人もいるかもしれません。投資信託商品や債券を購入するのも、もちろん投資です。その中でもしばしば注目を集めることがあるのが、不動産です。不動産投資という言葉は誰しもが聞いたことがあるはずですし、手軽にできるのであれば、すぐにでも手を出したいと考えている人もいるでしょう。

    確かに、不動産投資は当たれば非常に大きなリターンを得ることができます。しかも、日本ではなく東南アジアなどの国であれば物価も日本と比較するとまだ低いため、そうした地で今のうちに不動産を確保しておけば確実に将来儲けることができるでしょう。すでにそう考え、具体的に実行に移そうとしている人もいるはずです。

    しかし、そう簡単に事が進められるほど単純な話ではありません。日本人が日本以外の国々で土地等の不動産を購入するには、超えなければならない壁や、超えることのできない壁が存在しているのです。例えば、ベトナムやラオスなどでは、そもそも個人が土地を持つことが許されてはいません。これは企業などの法人も同様です。共産主義体制のため、日本人であるなしに関わらず、不動産を自由に持つことが制限されているのです。

    共産主義国家ではなくとも、外国人に土地や建物を所有させてくれる国は少ないでしょう。そのようなことを安易に許せば、土地をどんどん購入され、占領に近い状況とされる可能性も出てきてしまうためです。それを認める国など、普通はありません。

    外国人が移り住むケースが増えてきているシンガポールの一部やマレーシアなどでは、外国人による土地の購入や所有が認められていますが、それも非常に狭いエリアに限られていたり、土地付き物件の購入は不可などの規制が設けられていることが多く、決して自由度が高いわけではありません。

    それだけ、日本人が外国で土地や建物を購入し所有することは難しく、簡単に不動産投資を行うことはできないのです。ただし、同じ不動産でも、土地や戸建てでなければ購入が可能なケースがあります。その代表的なものが、コンドミニアムです。例えば、香港やマカオのように、土地は政府の所有であっても、それを借りることでコンドミニアム経営が可能となったり、シンガポールのような狭い土地の場合には、できるだけ多くの利益が出る不動産投資先を考えれば、必然的にコンドミニアム投資へと行き着くことにもなるでしょう。

    タイに限っては、そもそもタイ人以外の人が所有できるものがコンドミニアムに限られており、加えて、外国人のみで経営や運営がされないよう、タイ人が名義を持つ面積が総面積の半分を超えなければならないというルールが設けられています。これは、フィリピンも似たような規制となっているため、日本人が不動産へと投資をするのであれば、やはりコンドミニアムへの投資が現実的なものとなるのではないでしょうか。

    ベトナムに関してはもう少し規制が厳しく、ベトナム国内に1年以上住んでいなければ、コンドミニアムを手に入れることすらできません。つまり、日本人が日本に住んだままで購入することが認められていないのです。

    いくつかの国を例に挙げてみましたが、土地や戸建ての購入は難しくても、コンドミニアムであれば不動産投資も可能な国やケースが多いことが理解できたのではないでしょうか。これもアジア諸国への投資の一つとして検討してみる価値はあるのかもしれません。

    土地の『権利』を購入するという考え方

    説明してきたように、アジア各国では外国人による土地の買い占めなどを防ぐために、非常に厳しい規制を設けているケースが多くなっています。では、そうした国々へと不動産投資を行いたいと考えた時、コンドミニアムを購入する以外の方法はないのでしょうか。

    土地の所有者が現地の人であれば問題がないのは説明した通りなので、それを利用し、日本人が現地の人の所有している土地の利用権や販売権を手に入れ投資を行うというケースは可能であり、実際にこのような形で投資をしている人や企業はしばしば見られます。間接的にその土地の権利を手に入れようというスタイルで投資を行うわけです。

    ただ、それぞれの国の都市部や発展著しいエリアにおいては、すでに手が出せないような地価上昇が起こっている点は無視できません。日本人であっても、「ちょっとみんなでお金を出し合って、アジアの土地の権利でも買ってみようか」という程度では購入が難しい状況に、すでになっているのです。

    事実、カンボジアの首都で特別市であるプノンペンでは、1年間で不動産価格が1割も上昇しています。もちろん、これで頭打ちではありません。今後も、まだまだ地価上昇を続けることは間違いないでしょう。プノンペンに限らず、各国の首都や都市部では同様の地価上昇が起こっており、数十万円や数百万円を用意することができれば不動産が手に入るという時代では、既になくなってきているのです。

    もちろん、農村エリアやインフラ整備が全く整っていないところであれば、この程度の金額でもまだまだ不動産を手に入れられるかもしれません。ただ、土地を購入するのは難しいわけですから、現地の人と上手に交渉を行いながら権利の購入を検討していくか、もしくは権利を借りるという形での投資を考えるしか選択肢はないでしょう。

    その選択肢も、長い目で見れば非常に価値があるのかもしれません。値上がりする前に行動すれば、一気に何十倍や何百倍というリターンが待っている可能性もあります。価格がまだ上昇していない地域の中で、どこを選択するのかという難しさはありますが、こうした権利を購入するという形がアジアの国々への不動産投資としては現実的であり、且つ具体的に検討する価値のある手法であると認識し行動へと移すことは、決して無駄とはならないでしょう。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
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