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  • これから民泊を始めるのはあり?なし?

    2018/09/28  国内不動産投資

    6月に施行された「住宅宿泊事業法」、いわゆる「民泊新法」。これがきっかけとなって、airbnbなどのウェブサイトからはいわゆる「ヤミ民泊」の施設が一斉に削除されました。楽天とラベルやbooking.comなどの大手サイトは、営業許可を取っていることを確認できなければ掲載ができないようになっています。しかし、民泊新法は上限もあり、収益が見込めないとも言われており、各地でもあまり増加はしていないようです。では、これから民泊を始めても収益は見込めないのでしょうか?

    民泊の現状は?

    いわゆるヤミ民泊は、行政のチェックや民間のサイトからの削除によってだいぶ減ったのではないでしょうか。全てが違法だったかどうかは定かではありませんが、airbnbのサイトからは、新法施行後に約48000件が登録抹消されたといわれています。しかし、訪日観光客は増え続けており、宿泊施設はまだ足りないと言わざるを得ません。全国の民泊物件は少しずつですが増え続けています。
    しかし、2018年6月15日に施行された民泊新法では、上限180日しか運営してはいけないことになっています。その上、各自治体によって日数制限がかかっていることも。それによってうまく採算が取れず、民泊運営の検討をやめる人も多いでしょう。
    そこで、宿泊日数上限のある民泊新法での営業ではなく、「簡易宿泊所」もしくは「特区民泊」での営業をオススメします。

    民泊と簡易宿泊所の違いは?許可はどうやって取る?

    では、民泊新法、簡易宿泊所、そして特区民泊、それぞれの違いは一体なんなのでしょうか。基本的には、民泊と名のつくものは「住宅の用途のものを、宿泊施設として貸し出す」、簡易宿泊所は「宿泊するための施設」という解釈になります。

    民泊新法

    民泊新法の特徴はやはり年間の提供日数の上限が180日であることが大きいでしょう。届出住宅ごとの算出になりますので、途中で事業者が変わっても通算180日は守らなければいけません。また、住宅の居室の数が5以上であったり、その住宅にゲストが宿泊中にホストが不在になったりする場合は宿泊管理業者に業務を委託しなければなりません。鍵を渡して、勝手に使ってねということはできないということですね。あくまでも、「住宅を宿泊施設として貸し出す」というのが前提になっています。

    簡易宿泊所

    こちらは、民泊とは関係なく以前からある「旅館業法」に照らし合わせて許可が下ります。旅館業法には「旅館業」「ホテル業」「簡易宿泊所」の種類があり、その3つの中では最も設備の規制がありません。とはいえ、民泊の場合より設備や建築そのものに対する規定が厳しくなっています。市町村などによって細かい規定が追加されている場合が多く、全ての場所で同じ条件ではないので注意が必要です。規制が厳しい代わりに、年間の上限日数などはありません。

    特区民泊

    「国家戦力特別区域外国人滞在施設経営事業」がいわゆる「特区民泊」です。日本では最初に東京都の大田区で始まり、行政区ごとに特区民泊条例を制定した自治体のみが特区民泊を認められています。特区民泊には上限日数はありませんが、最低滞在期間が2泊3日以上と定められています。長期滞在の外国人向けに制定されたものですので、この縛りは仕方ないのかもしれません。特区民泊は大田区、大阪市、大阪府、北九州市、新潟市、千葉市などが実施しています。中でも物件数が多いのは大阪市で1015件(2018年7月現在)とかなり多くの施設が登録されています。

    手続き

    それぞれの許可申請は、全て保健所に申請するようになっています。物件の図面や間取り図を持って保健所に事前相談し、必要であればリフォームなどが必要です。特に、簡易宿泊所での申請は洗面設備やシャワーなどの設備が収容人数によって違い、ベッドの高さなども細かく規定が決まっています。民泊もしくは簡易宿泊所を検討するなら、まず物件資料を持って相談に行くのがベストです。

    また、必要な手続きは保健所だけではありません。不特定多数の人が宿泊する施設になりますので、感知器や消火器などの消防設備の設置が必要になってきます。特に、感知器の設置は必要になってきますので、保健所で間取りを協議する間、消防署にも必ず相談に行きましょう。

    もうひとつ、建物によっては建築指導課への相談が必要です。その建物自体が建築基準法に違反してないのかを調べ、改善できるかどうかを協議しなければなりません。そもそもの建物が安全性を保てていなければ違反になってしまいますので、物件を選ぶときにも注意が必要になってきます。

    これらの事前相談をクリアしなければ、まず書類の受理がしてもらえません。書類も建物の所有者や管理者、それぞれの印鑑が必要だったり、管理の契約書が必要だったりとそれぞれ違いますので、かなり煩雑になってきます。書類の受理後も場所によっては許可が下りるまで最短でも2ヶ月かかってしまうところもありますので、余裕を持って、かつしっかり準備をして申請に臨みましょう。

    民泊新法や特区民泊では必須の「部屋の案内ガイド」も前もって提出が必要ですので、部屋内の設備の把握とそれぞれの使い方を外国人の方でもわかるように作っておきましょう。最低でも日本語と英語もしくは中国語の表記が必要です。説明不足は、設備や備品などの損壊につながることもあります。丁寧すぎるくらいがちょうどいいかもしれません。

    民泊を始めるときにかかる資金や費用は?

    では、民泊を始めようと思ったときにかかる費用には何があるでしょうか?大きく4つに分られます。

    1 物件を取得する費用
    2 物件リフォームの費用
    3 家電や備品などの設備費用
    4 運営費用(業者に依頼かどうか)

    以上をひとつずつ見ていってみましょう。

    物件を取得する費用

    こちらは、もちろん自分で物件を持っている場合には必要ありません。しかし、投資用に物件を探している人は必ず支払う費用です。賃貸借契約するのか、物件を買ってローンで返していくのか、運営コストとバランスを見てシミュレーションしましょう。

    物件リフォームの費用

    多くの物件は、そのまま使えるわけではありません。水道設備を追加することもありますし、部屋の数やベッドの数を調整するために改装することもあります。また、消防設備は必須ですのでそれらの取り付けがあったり、また窓を防火のものに取り替える必要があったりと思った以上にリフォーム費用はかさんでいきます。しっかりと各所に相談し、事前に金額の目処をつけていきましょう。できるところはDIYにするホストもいますが、その仕上がりがゲストを迎えるのにふさわしいかどうかは考えどころです。民泊はお客さんが来てくれなければ儲けにはなりませんので、内装のコストをどこまでかけるかはホストの考え方次第です。

    家電や備品などの設備費用

    民泊は長い滞在期間を想定していますので、キッチンはもちろん、電子レンジ、電気ケトル、洗濯機など一般家庭にある家電製品は一通りそろえておきたいところです。もちろん、食器や調理器具、洗濯物干しなどもリクエストが多い設備の一部です。そして旅行者にwifiはいまや必須の設備です。電波が悪く入りにくい、などはよくクレームにもなりますので注意しましょう。また、タオルやトイレットペーパー、掃除用具など消耗品、電気代やガス代はランニンコストとして想定しておかないといけません。

    運営費用

    民泊の運営を代行してくれる業者は数多くあります。自らはオーナーのみ、運営は業者に任せるというのもひとつの方法ですが、その場合は売り上げの約20%を支払わなければならないようです。または、運営はオーナー側で管理し、掃除のみ業者へ委託ということもできます。掃除やシーツの洗濯などは意外と重労働なので、業者に頼むというところも多いです。
    平米数や間取りによって料金が決まっており、だいたい30平米程度で5,000~6,000円が相場です。自分で掃除を手配する場合も同様ですが、洗濯にコインランドリーを使うことも多いのでその分の料金、また交通費や駐車場代も別途かかってくることも多いので注意が必要です。

    民泊の運営はどうする?業者に任せるのがベスト?

    では、民泊の運営はどうしたらいいのでしょうか?
    投資物件として検討するなら、自分で運営も掃除もするのは非現実的ですよね。もともと所有していた物件を使用したとしても、掃除やメンテナンスを一人でするのは大変な労力が必要です。自らが住みながら部屋を貸す、シェアハウスの形のような民泊も中にはありますが、部屋貸しで考えている人は掃除だけでも業者に任せるのがよさそうです。

    宿泊予約は、ほとんどがairbnbなどのサイトを通じて来ると思いますが、1室だけなら一人でも管理できるでしょう。予約確認のメールを返信し、案内などを送ります。しかし、トラブルなどには24時間対応しなければいけませんので、ゲストがいる時間に働いている方は注意が必要です。

    運営代行業者の種類は様々ですが、現在は一括でサポートしてくれる業者も多いです。中には物件選定の時点からサポートしてくれる業者も。もちろん、許可の取得や部屋のインテリアコーディネート、ハウスガイドの作成も一括で引き受けてくれます。運営管理の代行のみであれば、予約管理、価格調整から備品のチェック、清掃の予約までしてくれます。収益が見込めれば、物件を相談しながら購入してあとは話し合いで進めていけばいいだけです。

    もちろん、業者はノウハウや運用のコツもわかっているのでそういった情報も手に入るのがメリットです。ただし、やはりすべて代行を使うと総売り上げの20%ほどを納めなければなりません。1件のみ、1部屋のみの運営を考えている人は全て業者を使うとなると、確実に収益が見込める物件でないと厳しいかもしれませんね。

    まとめ

    民泊の運営には、物件取得から運営まで思った以上にお金がかかります。しかし、いわゆる民泊新法では上限180日、自治体によってはそれ以下の上限がかかってきますので、収益が思ったように見込めません。そこで、今から民泊を検討するのであれば365日営業可能な「簡易宿泊所」か、大阪市などであれば「特区民泊」がおすすめです。簡易宿泊所は規制も多いですが、民泊と共通の規則も多いため結局は投資しなければいけない部分がほとんどです。ヤミ民泊が減った今こそ、合法的に365日の営業ができる簡易宿泊所は需要が高まっているといえます。手続きをきちんと踏めば、民泊専用サイトではなく、楽天トラベルやbooking.comなど大手のサイトでも登録ができますので、ゲストからの信頼感も上がるでしょう。しっかり相談して、合法的に民泊を運営していけばこれからも順調に収益が見込めるのではないでしょうか。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
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