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    2018/11/14  国内不動産投資

    不動産購入を検討し、様々な物件を見ていると「未登記物件」に出会うことがあるのではないでしょうか。名前の通り、「登記されていない物件」のことですが、なぜこのような未登記物件が存在するのでしょうか。また、売買するのに問題点・リスクなどはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは未登記物件の解説からそれにまつわるリスクや対策などをお話していきます。

    未登記建物とは?売買できる?

    本来、土地や建物は法務局でその場所の「状況」「権利関係」が記録され、保管されています。その不動産を管轄する法務局に申請すれば誰でも「登記事項証明書」が発行され、情報が確認できます。

    しかし、未登記のまま放置されていた物件もあり、特に古い時代の建物が多くなっています。単純に登記されないままで今まできてしまった物件や、増築部分が登記されてなかったり、中には違法建築で登記されていなかったりと、様々なケースがあります。建物を建てたとき、登記は必ずしなければなりませんが、実は不動産売買やローンなどが絡んでこない限りすぐ困るようなことは発生しません。したがって、ごく最近の建物でも、増築した部分や倉庫、車庫などが未登記という場合も少なくありません。

    未登記建物の売買は可能ですが、買主側がかなりリスクを負うことになってしまします。次項で説明していきましょう。

    未登記だと何が問題?

    さて、未登記物件の問題点とは何でしょうか?まず、未登記であることによってその不動産の所有者がわかりません。仮に買い受けて自らが所有したとしても、買主が所有者であることは登記されていませんので証明ができないのです。仮に元の売主が建物を所有権登記し、別の買主に所有権移転登記を行えば、いくら所有していると主張しても登記された買主には適いません。そんなことはめったにないかもしれませんが、未登記であるということはそういう可能性も十分にあるということです。

    購入後に、買主側が所有権登記を行う、ということも考えられますが、最初の所有権登記は登記できる人物が限られています。書類も複数必要になってきますので、売主の協力が不可欠です。また、未登記であっても各自治体は所有者と判断できる人に固定資産税を徴収していますので、税金を支払っていても必ずしも登記されているとは限りません。

    その際も注意しなければいけないのが、所有者が死亡しているのに相続登記がなされてない場合です。相続登記がされていないと、相続人の誰と話をすべきかわからず困ってしまいます。本人たちも認識してない場合もありますので、さかのぼって相続人全員と話をしないといけない、なんてことも起こりえます。売買の契約を結ぶ前に、しっかりと登記情報を確認し、未登記であるならば登記手続きを売主と共に話し合うのがベストでしょう。

    未登記建物を購入するリスクは?

    では、未登記建物を購入するリスクには何があるでしょうか?先ほど説明したように、売主側が売却したあとに所有権登記を行うリスクももちろんあります。口約束のみで法的には所有権を主張できません。また、登記を行っておらず抵当権もつきませんので、家を担保にお金を借りることができなくなります。つまり、購入したにも関わらず自分には何の権利もなく、所有権登記をした人物が現れれば自分にはなにも残らない、ということがありえるのです。これは非常に大きなリスクではないでしょうか。

    また、融資などを受けず個人間で未登記のまま売買がなされた場合、次回以降の売却も現金など融資を受けずに購入する人限定の物件となってしまいます。住宅ローンが組めない物件を購入するということは、次回の売買時にも住宅ローンが組めないということになります。その建物が「誰が所有していて」「誰に権利があるのか」わからないものに、金融機関はお金を貸せませんよね。金融機関にとってもリスクが高すぎます。

    未登記建物を登記するには

    これまで見てきたとおり、未登記建物を未登記のまま売買するにはリスクが多すぎますよね。そのため、売買の時点で未登記だとわかれば手続きを売主と共に進めていくのが最善です。必要な書類が売主側で手配してもらうものが多く、手続きも多くなるため。まずは、土地家屋調査士に調査を依頼し、建物を調べてもらいましょう。稀に、登記済みでも所在不明で未登記になっている場合もあるので、事前調査は重要です。

    調査が終われば、できれば売主に所有権登記をしてもらい、それから売買時に所有権移転登記をするのがベストです。しかし、建物表題登記に必要な書類が古すぎて足りない、もしくはそもそも存在しない場合があります。例えば、古い時代に建てられたもので建物図面がなかったり、建築確認申請書もなければ完了検査済証もなかったりと、かなりいいかげんな物件もあります。

    その場合、固定資産税の証明書や火災保険証書など代わりになる書類が必要になってきます。まずは、表題登記に必要な書類をピックアップし、それが揃えられるかどうかを吟味しましょう。この場合、完了検査等を受けてないので違法な建築物ということになってしまいますが、現況と権利関係を明確にするため登記をするのは可能になっています。

    売買契約前に売主の方が登記を済ませると、建物自体未登記ではなくなりますので住宅ローンが組める可能性が上がります。他の条件とあわせてみなければなりませんが、ローンを考えている方は売買前に登記をしてもらえるか確認したいですね。

    取引後に登記を考えている方は、まずは売主の方とお互いに合意があるということを確認しましょう。そして必要書類をそろえて買主側で登記を行えば、売買時に必要になる所有権移転登記の費用が必要なくなり、売主も所有権登記をする必要がありません。買主側の負担は少々ありますが、移転登記の費用が節約できるというメリットがあります。

    まとめ

    未登記建物は様々な種類があります。ただ単純に手続き忘れのものから、相続が絡んで誰の所有物かわからなくなってしまったような複雑なものから様々です。一口に未登記といっても、ぱっと見てわかるものではありませんので、売買を考えている未登記建物があれば、まずは不動産会社や売主と相談したのち、土地家屋調査士に調査を依頼しましょう。あまりに手続きが煩雑であれば売買を見送る可能性もありますし、もしくはそれを超えても魅力的な物件であれば、個人間売買によって契約も可能です。しかし、抱えるリスクもかなり大きくなるので売主・買主の十分な信頼があることが前提です。不動産売買ではスピードが重要視されますが、未登記物件の扱いにはメリットデメリットをよく考えて売買に臨みましょう。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
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