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  • オーナーチェンジ物件とは?家賃収入がすぐ手に入る?

    2018/11/20  国内不動産投資

    不動産取得、マンションやアパートの家賃収入を考えている方におすすめなのが「オーナーチェンジ物件」です。不動産を手に入れても、すぐにそれが家賃収入につながるわけではありません。家賃の設定や契約書の作成、管理会社を決めて入居者を募集。もちろん、入居者が決まらなければ収入としては見込めません。しかし、オーナーチェンジ物件ならそれらの初期にかかる手間を大幅にカットして始めることができます。

    オーナーチェンジ物件とは

    では、オーナーチェンジ物件とはどういう物件でしょうか?
    マンションやアパート、もしくはテナントビルなどで既に賃借人が入居して稼働しており、オーナーが何らかの理由でその物件を手放したい、すなわちオーナーのみが変更になるのがオーナーチェンジ物件です。
    分譲マンションの1室や1戸建て住宅の場合もあります。入居者が1人でもいればオーナーチェンジということになります。取得すれば、現在の入居者からそのまま継続して家賃を得られますし、敷金の返還やメンテナンスの義務もそのまま引き継ぐことになりますので十分な確認が必要です。まず不動産投資を始めてみたいという初心者の方にはぴったりの物件といえるのではないでしょうか。
    ただし、投資用物件の購入となりますので住宅用のローンなどは使えません。不動産投資用のローンを検討しましょう。

    オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

    オーナーチェンジ物件のメリットは、何より初期の面倒な手続きや入居者募集などの手間が全て前オーナーによって終了しているということです。空室ならば賃借人を募集し、決まるまでは収入がありません。また、中古物件を購入すればリノベーションや設備関連のリフォームも必要になってくる場合がありますが、それらもすぐには必要ありせん。その日から家賃収入が入りますので、購入資金だけ考えておけば成立します。また、家賃がいくら入るかが事前に計算できますので、投資物件として計画が立てやすいというメリットあります。また、一般的には空室の物件よりオーナーチェンジの物件のほうが売却価格が安くなる傾向にあります。これも、不動産投資の初心者に嬉しいポイントですね。

    メリットばかり目につきそうなオーナーチェンジですが、デメリットももちろんあります。空室が1室でもあれば別ですが、満室の場合、現在の部屋の様子が目視できないということです。もちろん、書類上や資料としては確認できますが、賃借人が退去してから確認してみたらひどい状態だった……ということもありえます。必ず契約時に付属設備などは確認しておきましょう。また、もちろん現在の賃借人がずっと借りてくれるという保障はありません。契約した直後に退去者が出る可能性もありますので、家賃収入に頼りきりにならないよう考えておくことが重要です。現在の賃借人に対して新しい条件をつけられないのもデメリットのひとつではないでしょうか。新しいマンションなどであれば、賃料や設備・立地を考慮して家賃や共益費など自分で設定できますが、そういったことを「オーナーが変わったから」といきなり変更することはできません。入居者を追い出すといったことも不可能なので、入居者とのトラブルや契約に不備が無いかなどはしっかり確認しておきましょう。あまりに不安なことが多ければ、購入を辞めるというのもひとつの手段です。

    なぜオーナーチェンジ物件なのか?注意点は?

    メリットデメリットで検討しつつ、もうひとつ考慮したいことがあります。それは、「なぜこの条件の物件がオーナーチェンジなのか?」ということです。売りに出されているということは、現在のオーナーが何らかの理由があって手ばなそうとしている、ということです。その理由がなんなのかはしっかりと確認しましょう。オーナー本人が資金繰りを急いでいる、などの理由なら良いですが、何らかのトラブルを抱えている場合もあります。実は部屋が埋まらない、管理上トラブルが多いといったこともありえます。
    またそのような場合、早く売却するために購入したとたん退去してしまう「サクラ」を仕込んでくる悪質な場合も少なからずあるようです。予定していた家賃収入もぐっと減り、なおかつ管理状態の悪い物件をつかんでしまっては話になりません。
     そのような物件に引っかからないために、物件の状態、特に共有部などを見て管理会社との契約内容をチェックしましょう。管理会社がしっかりしていれば、物件の状態も良く入居者も良好な場合が多いです。信頼できる管理会社がどうかもしっかり見極めていきたいですね。管理会社を変えるという選択肢もありますが、新しく手配するのにも手間とリスクがかかります。なるべく、信頼できる管理会社を見極めて物件購入を検討しましょう。

    オーナーチェンジ物件はなぜ安い?

    オーナーチェンジ物件のメリットのひとつに「安い」というのがありました。では、家賃収入がそのまま入ってくるような物件なのになぜ売却価格がやすくなるのでしょうか?
    実は、オーナーチェンジの「投資用物件」と「居住用物件」では不動産の査定方法が異なるのです。オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるというのが大前提です。すなわち、購入者がその物件に住むということは最初からはできません。入居者を追い出すということも現実的ではありませんよね。デメリットでも話したように、現在の部屋の状態を見ることもできません。そんな状態で購入しても、居住用としては本当に使えるかどうか査定できません。したがって、オーナーチェンジ物件は必ず「投資用物件」として査定が行われることになります。
    投資用物件として査定が行われると、基本的にその物件が「どれだけ利益を生み出せるか」が重要になってきます。もちろん、購入対象者は一般の家族などではなく「不動産投資家」となってしまいます。投資家の観点は「この物件が利益を末永く生み続けるかどうか」ですが、一般のお客さんにとってはそうではないですよね。立地や設備、その周りの不動産価格などを平均して価格が決定します。ですが、一般のお客さんがいつ出て行くかもわからないオーナーチェンジ物件を買うことはそうそうありませんので、利回り重視の投資家向けの値段設定、査定条件で価格が決定するので安くなるようです。

    まとめ

    不動産投資初心者や、初期投資にあまり時間や手間をかけたくない人にはオーナーチェンジ物件はおすすめです。しかし、変な物件をつかまされることも少なからずありますので、物件や管理会社、さらに現オーナーの状況までしっかりと確認してから検討しましょう。もちろん、家賃収入の額や利回りなど、あくまで投資物件として利益を生み出すかが重要です。メリットデメリットをしっかり理解して購入に臨みましょう。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
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