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    2018/11/14  国内不動産投資

    投資用の不動産を購入する場合、もちろん安くていい物件を探したいもの。そこで、「再建築不可物件」に注目したことはないでしょうか?かなり安くなっているので目を引くこともあると思います。購入したところで、資産価値があまりないと認識されがちですが、使い方や費用によっては収益を生む場合もあります。ここでは、そんな再建築不可物件の解説とメリット・デメリットなどをお話していきます。

    再建築不可物件とは?

    再建築不可物件とは、文字通り、取り壊してしまうと再び建物を建てることができない建物です。現在の建物が自然災害や火事などで消失してしまっても再建築はできません。
    建築基準法の改正により当時は合法だったものが現状違法になってしまっているもの、検査や申請をしなかったものなど様々ですが、多くは40~50年前の建物です。したがって、耐震性や耐久性に不安もあり、資産価値も低く評価されます。

    違法になってしまっている物件の多くは、接道義務を満たしていないことが原因です。現在の建築基準法では、

        土地が4メートル以上の幅員の道路に接している
        さらに、接している部分の幅が2メートル以上である

    ことが条件のひとつになっていますが、この基準を満たしていない物件が多くなっています。そもそも接道している道が私道であったり、接している部分の幅がわずかに足りなかったりということもあります。

    また、建てられた当時から境界線が曖昧になっているものも多く、土地の調査の際に境界線をはっきりさせておくほうがいいでしょう。密集して建っている地域が多いので、隣人との境界線の認識の相違はトラブルのもとにもなりかねません。

    再建築できなければどうなる?リフォームしても大丈夫?

    では、そういった再建築不可物件を活用するにはどういった方法があるのでしょうか。まず、再建築が出来ませんので建て替えはもちろん不可能です。火事や地震など、災害で取り壊しとなった場合も同様となります。しかし、増築や柱の位置・数を大幅に変えるなどしなければリフォームやリノベーション、また補強工事などは可能です。良い立地だけど建て替えができない、という場合はリノベーションなども視野に入れましょう。

    再建築不可物件は、基本的に築年数がかなり経っているものが多くなっています。そのため空家として長年放置されていたものもあります。見た目がきれいでも、床下や天井裏などにトラブルを抱えている可能性もありますので注意が必要です。柱が腐っていないか、シロアリなどの被害がないかなど、リフォームやリノベーションの際は専門家に入ってもらうようにしましょう。

    再建築せずに価値を上げる方法は?

    では、投資物件として見た場合、再建築不可物件の価値を上げるにはどのような方法があるでしょうか。先ほども説明したとおり、リフォームやリノベーションで耐震性・耐久性を上げ内装を整えるのは有効な手段です。物件によっては、かなりいい立地であるにも関わらず再建築不可のため放置されているものもあり、そういったものを探すのもひとつの手段です。また、京都のような町家を保存する動きのあるまちは、接道などの条件が緩和されていることもあります。基本は建築基準法ですが、各自治体や建物によっては緩和条件が設定されているので、そちらを調べてみるのもよいでしょう。

    また、隣の物件が接道義務を満たしている場合、隣の物件ごと購入してしまうというやり方もあります。資金が調達でき、ひとつの土地として接道義務を満たしていれば再建築ができることになります。

    また、2項道路といって幅4メートルに満たなくても道路としてみなされる道路もあります。その道路に接している場合は、道路の中心から2メートルセットバックして建築することができれば再建築も可能です。もちろん、建築できる範囲が狭くなってしまいますので建物の大きさを考えて検討してください。

    再建築不可物件を購入するメリット・デメリット

    では、再建築不可物件を購入するメリット・デメリットを見ていきましょう。
    メリットとしては、

    • 再建築不可になっていると資産価値が低く、安く購入できる
    • リフォームやリノベーションが可能なので建物自体に問題がなければ内装が変更可能
    • 固定資産税が安い
    • 周囲も再建築不可の物件が多いので、マンションなどが建つ可能性が低く、景観が変わらない

    ということが上げられます。
    やはり、不動産としては資産価値が低いこと、固定資産税が安いことが大きなメリットです。その後の活用方法にもよりますが、購入してリノベーション後売却、または賃貸として貸し出す際にも初期費用が安いのは魅力ですよね。また、自分で住む場合でも周りにマンションなどが建つ可能性が低いというのも、昔ながらの街並みを好む人にはいいかもしれません。

    では、デメリットを見ていきましょう。

    • 地震や火事などで喪失した場合の再建築ができない
    • 住宅ローンが使えない可能性がある
    • 売りに出しても買い手がつかない場合がある
    • 建物自体が古いものが多く、耐震や補修、リフォームに多額のお金がかかる場合もある

    なんといっても、再建築ができないのはかなりのデメリットです。不測の事態での倒壊や喪失をしてしまえば、更地にしてしまうほかありません。他の活用法が見いだせればいいですが、多くが住宅密集地であるため更地での活用はなかなか難しいかもしれませんね。

    また、住宅ローンが使えないことが多いです。担保価値が以上に低いため、現金一括払いになります。一部の金融機関では使えますが、金利が割高になることも。購入した後、売却する際も同様、ローンが使えないことが多いので現金で購入できる人へ売却しなければなりません。

    リフォームやリノベーションは可能ですが、開けてみたら補修や補強、設備などに新築と同じだけの金額がかかってしまった……。なんてことも。シロアリの対策や耐震補強、また、あまりに古い建物だとびっくりするような建て方をしているところもありますので、事前に調査できるところはしておいたほうがいいですね。

    再建築不可物件の中でも掘り出し物に出会えるかも

    再建築不可物件のメリット・デメリットについてお話しました。ローンが組めないので、現金での取引が可能ならばリノベーションを視野に入れて考えてみるといいかもしれません。地域によってですが、こういった家をリノベーションして民泊に活用したり、レンタルスペースやシェアハウスとして貸し出したりするのも一案です。アクセスや周囲の環境、また将来的に隣地を購入して活用できるかなどを考えて見て行けば、誰もが見逃した物件も収益を生んでくれるかもしれません。補修やリノベーションなど、かかる費用と利回りを計算しながら掘り出し物を探していくといいですね。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
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