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  • 初心者のための不動産投資ノウハウまとめ!

    2019/01/16  国内不動産投資

    家賃収入は、堅実に稼ぎを得る最良の手段です。日本では、不動産投資は値下がりのリスクが高く、損をするだけだと考えている人が多いです。少子高齢化が進み、人口が減少している地域では買い手が中々つかないのは事実です。しかし、東京などの都市圏ではむしろ逆で、不動産の需要は高まっています。家賃収入は、継続的な収入となります。不動産売買によるキャピタルゲインを得るのは、簡単なことではありません。ただ、家賃収入であれば安定した運用をすることが可能です。老後の収入として、年金の不足分を補う手段としても、家賃収入はおすすめです。継続的に入ってくる収入となりますので、老後も安心して暮らせます。

    そこで、今回は、家賃収入を得るノウハウをまとめてみました。

    マイホームと投資物件、どちらがハイリスクか?

    日本には、マイホーム神話があり、ローンを組んでマイホームを買うことに関しては「当然のこと」という認識がなされています。それに対して、不動産投資物件を購入したとなると、途端に「危ないこと」と考えます。どちも、ローンを組んで不動産を購入することに違いはありません。むしろ、マイホーム購入のほうこそリスクが高いとまで言えます。住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、返済するのは購入者自身です。しかし、終身雇用が崩壊していく中、ずっと安定した収入を得られるとは限りません。また、企業の倒産、病気で働けなくなるリスクもあります。これに対して、投資物件を購入した場合は、そのローンは「入居者」が返済してくれます。というのも、入居者が「家賃」を払ってくれるので、その家賃をローン返済に充てることができるためです。

    たとえば、都内のワンルームマンションを購入するとして、その年利回りが4.5%であるとします。物件を購入する際は、銀行から融資を受ける訳ですが、現代は低金利の時代ですので、およそ年1.5%ほどの金利で借りることができます。定期的に入ってくる利率(家賃)から、定期的に出ていく利率(ローンの利息)を差し引いたものを「金利差(イールドギャップ)」と言います。このイールドギャップこそが、不動産投資の魅力です。銀行側は、利子収入を得られ、かつ購入物件を担保としておさえるため、不動産購入者に対して積極的に融資を行うケースが多いです。借入の金利が低くなっていくことに気づいた人々は、イールドギャップの恩恵を最大限に活用して、億単位で家賃収入を得る資産家へと変身していったのです。

    不動産投資で収益を出すモデル

    ここまでの流れを整理するために、具体的に不動産投資で収益を出す流れをシミュレートしていきましょう。まず、コストを差し引いた手取りの家賃をもとに算出した「賃貸利回り」が年4.5%だとします(月7万5000円)。これに対して、年1.5%で銀行から融資を受けているとします。元本の返済と合計して、月に12万5000円支払います。利息分は、2万5000円です。家賃収入と返済金の差額はマイナス5万円です。このマイナス分は、自身の収入(給料など)で補わなくてはなりません。ただ、ポジティブに見れば、この5万円は「後に手元へ返ってくるもの」であり、返済が終わったのち回収できます。上記のペースで返済すると、15年で返済完了となります。これを長いと見るか、短いと見るかは人それぞれです。ただ、毎月5万円を貯金して同額のマンションをキャッシュで購入するとなると33年かかります。毎月の負担は同じなのに、2倍以上の年数がかかってしまいます。少し視点を変えてみると、15年間、毎月5万円を支払って返済した場合、合計金額は900万円です。2000万円の価値があるものを、15年かければ半額以下で購入できるのです。「時は金なり」とはよく言ったもので、時間が価値を変えてくれるのです。15年後であれば、2000万円の物件も安くなっているかもしれません。ただ、半額以下にはならないでしょう。それだけ、都内のマンション物件の価値は高いです。月5万円を金融商品へ投資するとどうなるか、考えてみましょう。現代では、5%の利回りを安定して維持できる金融商品は存在しません。良くて平均3%とういったところです。運用利回り3%で15年後に1134万円になりますので、やはり不動産投資の方が有利ですね。ローン返済で気がかりなことは、「返済年数が長い」ことです。ただ、この長さは短縮させることができます。頭金を多く支払うこともありますが、より現実的な手段は「繰り上げ返済」をすることです。ボーナスなど、まとまったお金が入った時、それらを返済に回していけば、ローンの返済年数を短くできます。繰り上げ返済をしてくと、どんどんローン残高が減っていきます。繰り上げ返済自体は、自分の意志で行うものなので、これが実は「達成感」に繋がっていきます。繰り上げ返済をすること自体に、喜びを感じられるのです。このマインドは、「返済することによる将来の利益」を意識的に考えさせてくれるため、無駄な消費をすることが少なくなります。「ローンはローン」と考えてしまうと、ローン返済自体を「消費」と考えていることと同じですので、ローン返済に積極的になれない人は、結局、大きな資産をつくれず仕舞いとなってしまいます。1戸目のローンを繰り上げ返済で早く返済できたら、次の物件購入へ移れます。保有物件を担保に融資を受けられますので、1戸目よりも規模の大きいローンを組めます。そうすると、利回りの高い物件を購入することが可能です。家賃収入が増えますので、2戸目のローン返済は1戸目よりも短期間で終えられるでしょう。この流れで、3戸目、4戸目と保有物件を増やしていきます。上記の流れは、比較的堅実な不動産投資のフローです。この流れに沿えば、月100万円の家賃収入は決して夢物語ではないことが分かると思います。

    不動産投資についてくるリスク管理

    世の中に、リスクのない投資は存在しません。不動産投資にも当然、リスクが存在します。ただ、リスクはコントロールするものです。過度に恐れることは、投資への意欲を削ぐことに繋がります。不動産投資おけるリスクの種類をおさえておきましょう。

    空室リスク

    購入したマンションにテナントが入ったとしても、いつまでも留まる保証はありません。もしかすると、契約した後、すぐに退去してしまう可能性もあります。入居者がいない状態を防ぐためには、以下の点が肝要です。

    ・テナントが集まる立地を選ぶ
    ・1部屋オーナーの状態ではなく、複数の部屋のオーナーとなる

    とくに、2つ目の複数部屋のオーナーになることは、リスク分散をする上で非常に大切になります。

    家賃・資産価値下落リスク

    物件は、どうしても時間の経過とともに価値が低くなるリスクを伴います。何も考えずに、適当に物件を購入してしまうと、資産価値は減る一方です。物件を購入する際は、価値が低くなりづらい「都心の物件」を購入するようにしましょう。都心部には、人が集まりますので、単身者向けの物件は常に一定の需要があります。需要があれば、価値が低くなることはありません。

    流動性リスク

    物件を売りに出した際、需要がそこまでないために、なかなか買い手が見つからないこともあります。買い手が見つからなくても、その物件は「資産」としてカウントされますので、毎年、固定資産税がかかってきます。さきほどの家賃・資産価値下落リスクと同様、流動性リスクを抑えるためには、都心部の物件を購入して、買い手をいち早く見つけることが大切です。

    金利上昇リスク

    低金利の時代が続いているため、現代は銀行から融資を受けやすく、変動金利で借りてもそこまで金利はつきません・。むしろ固定金利の方が高い場合もありますが、この低金利時代がいつまでも続く保証はありません。高金利時代が来ても対応できるよう、なるべく固定金利で融資を受けるようにしましょう。加えて、低金利の内に返済できるものはなるべく早く返済してしまいましょう。

    火事・天災リスク

    どこまでセキュリティや環境に配慮しても、天災や火事は時に防ぎようがありません。これらのリスクは、保険を利用してリスク低減を図りましょう。耐震構造がしっかりしている物件を選べば、被害を最小限に食い止めることができます。1981年以降の新耐震基準で建てられた鉄筋コンクリートのマンションであれば、耐震構造が完備されているとみて問題ありません。

    建て替え・修繕リスク

    築年数の経過により、建物は必ず劣化していきます。部屋数の多いマンションであれば、1オーナーあたりの負担が分散されますので、できる限り大きいマンション物件を購入することが肝要です。目安の部屋数は、20戸以上となります。

    初心者にオススメの物件とは

    初心者にオススメなのは、ずばり都心の中古ワンルームマンションです。不動産投資におけるリスクにおいて、「都心の物件を購入すること」が重要であると述べてきました。ここでは、都心物件を購入するべき理由を更に深堀りしていきます。

    都心では、不動産需要が今後も高い水準のまま

    少子高齢化社会が叫ばれてから10年ほど経ち、地方では過疎化が進行しています。それに対して、東京では人口の集中が続いており、仕事をもとめて地方からの転入者が増加しています。この状況を踏まえると、東京では今後も継続して不動産需要が高まることが予想されます。人口が多ければ、それだけ空室リスクや家賃・資産価値下落リスクを抑えることができますので、不動産投資初心者は東京都の物件から始めるようにしましょう。

    ワンルームマンションは相場が安定している

    都内のワンルームマンションの場合、家賃相場は5~10万円となっています。この相場があるかぎり、よほどの理由がない限り「格安物件」というのは稀有な存在となります。したがって、家賃が以上に下がりすぎることが少ないです。家賃下落に下限があれば、マンション運用の採算も立てやすくなります。

    単身者向け物件の需要は安定してある

    東京都では、都外から移ってきた人が多く、単身者向け物件の需要は安定して存在します。東京都の単身者向け物件の需要がなくなったら、それこそ日本という国は終わりです。駅から近い、オートロックがあるなど、単身者が好む条件を備えることが大切となります。日当たりなど、日中家にいる人が考慮する条件は、単身者にとっては正直どうでも良いことが多いですので、あくまでも単身者の目線になって物件を選定しましょう。

    都内の物件は新耐震基準以降に建てられたものが多い

    物件にもよりますが、都内の単身者向けの物件は、新耐震基準以降に建てられたものが大半です。鉄筋コンクリートの物件でないと、地震リスクを抑えることはできません。

    リフォームの費用を抑えられる

    単身者向けのワンルーム物件であれば、退去にともなうクリーニングやクロスの張り替え費用を安く抑えられます。部屋の間取りが広いとその分、費用がかさんでしまいます。

    新築物件を買わない方がいい理由とは

    物件を選んでいると、「新築物件」を目にする機会があります。「中古」よりも「新築」が良いと感じるのは、利用者としては当然の心理です。ただ、投資して利益を得るということを考えると、新築物件はデメリットが多いです。ポストに、新築分譲マンションの折り込みチラシが届けられますが、あれには「高校宣伝費」がかかっています。したがって、新築マンションの売値には、広告宣伝費が加味された価格がついています。中古物件の場合、新築と同じように広告がなされることはほぼないので、価値が新築よりも3割ほど安くなっています。

    新築と中古では、売られ方が異なります。新築マンションを売る業者は、いわゆる押し売りスタイルの営業でどんどん物件を売っていきます。中には、十分な説明を聞かないまま新築物件を購入してしまう投資家も多く、返済に苦労している人が少なくないです。これに対して、中古マンションを売る業者は、新築マンションを購入して返済に苦労しているオーナーにターゲットを絞ります。その投資家たちから物件を買い取り、他の投資家に転売するのです。そうすると、ほぼ新築の物件でも費用をおさえて販売することができます。

    中古物件を探すポイント

    物件を探す場合は、実際に店舗に赴くのが一番です。インターネットを使って物件を探すことがメジャーになってきていますが、中古物件の場合、良質な物件はネットに掲載されていない場合が少なくありません。インターネットに掲載するということは、それだけ「不人気」の物件であるということでもあり、売れるものであればわざわざ広告を載せる必要はありません。中古のワンルーム物件を専門に扱う業者に連絡して、直接物件を確認することがおすすめです。余計な仲介手数料もかからないので、費用の節約にもなります。

    中古のワンルーム物件を専門に扱う業者は、あらかじめ銀行に「融資の条件」を確認しているところが多いです。理由としては、物件を購入する投資家にその場で条件を提示できるようにするためです。銀行側は、融資先が返済不履行にならないよう、物件の良し悪しを独自の基準で審査します。銀行が「この物件であれば融資しても大丈夫」と太鼓判を押した物件は、着実に収益を上げられる可能性が高いということでもあります。

    とはいえ、業者の中には銀行と提携していないところもありますので、事前に融資の条件を銀行から確認しておくと安心です。事前に相談しておけば、どのくらい融資を受けられるか目処がつきますので、円滑に物件購入を進めることができます。

    都心の好立地の物件は、需要が高いため、買い手もすぐにつきます。よって、もし良い物件に出会ったら購入をためらってはいけません。物件を決めてから、銀行に融資を頼むのでは、不動産業者が待ってくれない可能性があります。融資の相談を事前にしてない場合、全ての審査を終えるのに早くても1週間ほどかかります。その間に、現金一括で物件を購入する投資家が現れたら、業者はその投資家に当然売ることになります。不動産投資の世界は、ドライな世界ですので、事前に購入準備は万全にしておきましょう。

    銀行から融資を断られたらどうすればよいか

    自営業などの個人事業主の場合、民間銀行では融資を受け付けてくれないケースが多いです。そんなときは、日本政策金融公庫を利用しましょう。日本政策金融高校は、民間銀行から融資を受けられない人にも融資をしてくれる機関です。民間銀行で融資を断られたとしても諦めず、こちらの金融機関に相談してみましょう。

    不動産投資市場では、すべての情報が投資家たちに提供されているわけではありません。不動産業者が公表していない好物件が、平気で眠っています。それらの物件に出会うためには、実際に業者と合って確認をとるしかありません。また、融資の際の金利も、担当者によって変動することも普通に起こります。良い意味で、アナログチックな文化が残っているので、努力次第では投資経験が浅くても好物件、好条件にめぐり会うことが可能なのです。不動産投資を続けていくと、自信に対する銀行側の目線が変わってきます。最初は、「サラリーマンのお客さん」であったのに、徐々に「投資家のお客さん」になっていくのです。不動産による収益が増えていくにつれ、銀行からより多くの融資を受けることが可能になります。多額の融資を利用して、更に不動産を購入する…とういう流れをつくれば、不動産投資で月100万円のインカムゲインを得ることは容易いです。いわゆる「メガ大家」と呼ばれるような人たちも、最初からメガ大家であったわけではありません。小さな物件運用を積み重ねていった結果、莫大なインカムゲインを得ることができたのです。借金というと、日本では「悪いもの」というイメージがついていますが、実際は「良い借金」と「悪い借金」に分けることができます。良い借金とは、投資目的の借金で、投資によって借金した額以上のリターンがかえってくる場合です。逆に悪い借金とは、消費のための借金で、一度使ったらもう二度とそのお金が返ってこない場合を指します。「良い借金」であれば、過度に恐れる必要はありません。むしろ、良い借金なしに経済活動は行うことができません。

    投資手段としてのJ-REITと太陽光発電

    J-REITは現物投資ではないです。投資信託の中には、不動産投資を利用したJ-REITというものもあります。現物の不動産投資よりも少額で運用できるため、手軽な投資先として人気ですが、こちらはあくまでも金融商品です。現物の不動産投資のような規模拡大による利益向上を期待できません。本格的に、不動産投資によるインカムゲイン形成を目指すのであれば、J-REITは適していません。現物投資前の資金作りで利用する程度にしておいた方が無難です。

    太陽光発電は実際どうなのか?最近、電力の小売り自由化に伴い、太陽光発電が再び脚光を浴びるようになりました。実際、太陽光発電への投資は不動産物件投資と比べてどのようなメリットがあるか確認していきましょう。国の保証が付いている点が不動産投資と異なります。太陽光発電は、自然エネルギー普及の一環として行われているため、20年間は国が発電した電力を買い取ってくれます。これは、最初から入居者がいるようなもので、しかも「20年間住み続ける」ということまで約束しているのと同義です。電力の買取価格は減少傾向にありますが、それでも年利10%の水準です。一定した収益がだせるので、運用の計画もたてやすいです。

    不動産投資と太陽光発電投資は何が違うか?太陽光発電の買取金額は、契約した際の金額が20年間にわたり適用されます。これは、20年間一定した金額を受け取れるという良い面がありますが、見方を変えると、「物価が上がっても金額は変わらない」ということです。インフレが進んで、現在よりも物価水準が5倍以上高くなった場合、太陽光発電による金額の価値は5分の1になります。その分、不動産投資の場合、インフレ下では物件の価値も高くなるので、時代に見合った金額を得ることができます。また、太陽光発電の機器は、マンションなどと比べると耐久性が低く、災害リスクの影響を強く受けます。長期運用が前提でありながら、耐久性に不安があると本当に長期間収益を得られるか、不安が残ります。ただ、不動産投資にも災害リスクは存在するので、どちらの投資にしても、現地の様子や地理条件をあらかじめ確認しておくことが重要になると言えます。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
    私たちは、日本人に足りていないマネーリテラシーを高め、自己犠牲を伴わない社会貢献型の投資をお伝えしたく、日々活動しています。
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