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  • 心理的瑕疵物件とは?告知義務はいつまで?

    2018/11/28  国内不動産投資

    「心理的瑕疵物件」というのを聞いたことがあるでしょうか?「しんりてきかしぶっけん」と読み、「瑕疵」は「本来あるべき機能や品質・性能が備わってないこと」を指します。ただの「瑕疵」であれば雨漏りしている、備品が足りないなどの物理的・法律的な欠陥が上げられますが、「心理的瑕疵」とはいったいどういう意味なのでしょうか。

    心理的瑕疵物件とは?いわゆる「訳あり物件」

    「心理的瑕疵物件」とは、いわゆる「訳あり物件」です。たとえば思いつくのは、立地も設備も良いのに、周囲の相場に比べてかなり安い値段設定の物件。こういったものは、何か理由があるのでは?と思ってしまいますよね。

     心理的瑕疵として上げられるものは、

    • その物件で自殺や殺人、または事故による死亡などがあった。
    • その物件で火災や事件・事故が起こった。
    • その物件の周辺に嫌悪施設や暴力団関係の事務所がある。

    といったことが上げられます。嫌悪施設というのは、葬儀場や清掃工場、風俗営業店など騒音・悪臭、または環境悪化の原因となるような施設のことです。小中学校なども含まれますが、これは小さい子のいたずらや学校の放送等の音を懸念する人がいるからです。

    基準としては、「そのことがわかっていたら契約しなかった」と買主が思うことが心理的瑕疵となります。買おうとおもっていた物件が、以前に自殺で持ち主が死んでいるとわかれば、買うのを躊躇してしまいますよね?そういった情報は事前に入れておきたいでしょう。こういったものが「心理的瑕疵」を有する物件、すなわち「心理的瑕疵物件」に街頭します。売主側がどう思うかではなく、あくまで「買い手がどう思うか」がポイントになってきます。自殺をしようが火事が起こっていようが平気な人は平気ですが、気味が悪い、入りたくないという人に合わせることになるので注意が必要です。

    心理的瑕疵物件に告知義務はあるの?

    さて、このように「告知されていたらこの物件を買わなかったのに,,,」というような条件ですが、告知する義務はあるのでしょうか?周辺の施設関係の心理的瑕疵であれば購入検討の際にわかってしまいますが、死亡事故などあまり表ざたにならないものだとわからないものもあります。さらに、直近の入居者で死亡や火事等が起こっていればわかることもあるかもしれませんが、数年前や前の前の入居者が…となってくるとどこまで伝えるのかわかりませんよね。

    これについては、いくつか裁判の事例があります。たとえば、入居希望者が「この部屋で過去に自殺等がありませんでしたか?」と聞いてきたならば、調査をして答える義務があるという判決が出ています。入居希望者が物件の情報を聞いてきたら心理的瑕疵に限らず隠蔽してはいけません。あとからわかってしまい、その情報が契約に影響するということになれば、売主や仲介業者側が違法になってしまいます。

    また、いつまで告知をするべきか?というのはその出来事によるのが大きいようです。今までの判例から行くと、2年以上は瑕疵にならないという司法判断がされています。ただしこれは、大都市の一人暮らし向けのマンションで回転が入退去のスパンが早かったことや、近隣の住民もほとんど知らなかったという理由も加味されています。結局のところ、住民のほとんどが知っており、全国的に見ても重大な事件であれば5年、10年でももしかしたら告知すべきという判断が下る可能性もあります。

    事件や事故のあと、いったん違う人が入居し、そのあとに入居する場合はどうでしょうか?その場合、告知する義務はないという判決が出ました。しかし、これについても事件や事故がかなり凄惨を極めたものであったり、また以前の入居者がごく短い入居であったりなどの理由があれば告知の義務が発生します。さらに、隣接する住戸には告知の義務はありません。それを踏まえて、気になる方は告知がなければこちらから念のため聞いてみてもいいのではないでしょうか。

    心理的瑕疵物件はどうやって調べる?

    周囲の施設については、実際に周りを歩いてみる、もしくは地図情報である程度わかるかもしれません。ですが、その物件で何か事件や事故があったのかどうかは、大きなニュースにでもならないかぎりあまりわかるものではありませんよね。
     
    まず、一般的な物件サイトによっては「事故物件である」といった情報があらかじめ載っている場合があります。表現としては「事故物件」「告知義務あり」「告知事項あり」などとなっているそうです。もちろん、何も記載してなくても不動産屋にたずねていったら事故物件といわれた、というパターンもあります。やはり基本的には、気になる物件ならこちらから確認する、と言うのが鉄則のようですね。

    不動産業者によっては、自殺や事故のあった部屋だけでなく、たとえば飛び降りでベランダなどに接触してしまったなどの理由で告知事項ありと表示していることもあります。こういった場合、どこまでを「告知義務」とするかはやはり業者によるところが大きいようですね。

    また、有名なのは「大島てる」という事故物件サイトです。ただしこちらは個人のサイトなので、全てが正しいのか、また全てを網羅されているかは不明です。やはり確実なのは、必ず入居や購入前に不動産業者へ確認することが一番のようです。

    まずは購入を検討している物件に「告知義務あり」の表記があるかどうか、またなくてもどうしても気になる場合は直接問い合わせのときに聞いてしまいましょう。

    もし、心理的瑕疵物件に入居してしまったら?

    自ら望んで心理的瑕疵物件に入居したい,,,という人ももしかしたらいるかもしれません。直近で事故や事件があった場合、金額が値引きされている場合が多いからです。霊感もなく、そういったものを信じてないのならお得に良い条件の物件に入居できます。
     
    しかし、もし望んでいないのにそのような物件に入居したり購入してしまったりした場合はどうしたら良いのでしょうか?基本的には、前述したとおり売主や貸主に告知義務があります。ただし、その事件や事故から年数が経っている、または以前に1回誰かが住んでいるなどがあれば必ずしも告知義務はありませんから注意が必要です。さらに、事故や事件ならまだしも、近年多くなっている「孤独死」がこの「心理的瑕疵」に当たるかどうかは難しいところのようです。
     
    直近に事故や事件があったのに告知がされなかった場合は売主や仲介業者にクレームを入れましょう。引越し代、契約費用などを請求できます。これは、「この事項を聞いていればこの物件は購入/入居しなかった」という事由になるからです。このような心理的瑕疵を隠すような売主・貸主や仲介業者は決していい業者ではありません。万が一このようなことが起こったのなら、以後使うことは避けたほうがいいでしょう。

    まとめ

    いかがだったでしょうか?基本的に心理的瑕疵については入居や購入前に売主・仲介業者に必ず確認するのがベストなようです。直近のものであれば告知する義務が生じますが、年数が経っているなどの理由で先方からは積極的に伝えない場合もあります。その場合はあとで気づいても引越し代の請求などに応じない場合がありますので、もし気になるようなら記載がなくても確認するようにしましょう。
     
    どこまでを気にするかは人それぞれ。安くていい物件だから、気にならないという人は告知事項ありの物件を検索してお得に購入するのも良いかもしれませんね。

    この記事を書いた人
    投資メディア編集部
    投資メディア編集部

    日本人の投資を真剣に考えるメディア編集部スタッフ(一般社団法人日本社会投資家協会所属)です。
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